Wkład własny
Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, musisz dysponować kapitałem początkowym. Oczywiście, im więcej go posiadasz, tym korzystniejsze warunki w banku otrzymasz. Kluczowym parametrem jest wskaźnik LTV określający stosunek długu do wartości kupowanej nieruchomości. Bezwzględne minimum środków własnych w gotówce wynosi 10 procent ceny zakupu. Zaciągnięcie kredytu z małym wkładem własnym wiąże się z dwiema głównymi niedogodnościami. Pierwsza to ograniczony wybór banków, ponieważ niektóre instytucje wymagają 20 procent wkładu własnego, a tylko w niektórych możliwe jest zaciągnięcie kredytu w sytuacji, gdy mamy na koncie 10 procent i dodatkowe zabezpieczenie na kolejne 10 procent. Druga, poważniejsza niedogodność to podwyższone odsetki, z którymi musimy się liczyć, starając się o kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie z niewielkim wkładem własnym.
Oprocentowanie i prowizje
Opłaty, które musimy ponieść na rzecz banku, to oprocentowanie i prowizja. Ta druga wiąże się z przygotowaniem dokumentów kredytowych i zazwyczaj jest liczona procentowo od kwoty kredytu. Przy kwocie sięgającej kilkuset tysięcy złotych prowizja zazwyczaj nie przekroczy kilku tysięcy. Bardziej skomplikowany jest sposób naliczania oprocentowania. W typowej sytuacji składa się ono z dwóch komponentów: stałej marży, która oscyluje wokół kilku procent oraz zmiennej stopy WIBOR (oprocentowanie pożyczek na rynku międzybankowym). Aktualnie WIBOR wynosi niecałe 2 procent, jednak trzeba mieć świadomość, że jest to niski poziom i kredyt hipoteczny może okazać się niebawem droższy.
Raty równe i malejące
Jedno z podstawowych pytań, które zada nam doradca klienta, będzie dotyczyć wyboru pomiędzy ratami równymi i malejącymi. Pierwszy wariant jest teoretycznie łatwiejszy do zrozumienia, choć wyliczenie raty opiera się na skomplikowanych wzorach matematycznych. Kredytowaną kwotę i koszty dzielimy bowiem na określoną liczbę rat (np. 300 przy kredycie 25-letnim) i w ten sposób otrzymujemy wysokość miesięcznej raty. W przypadku wyboru rat malejących na początku będziemy oddawali więcej, a rata będzie systematycznie spadała w miarę spłaty zadłużenia. W tym wariancie spłacamy równe raty kapitałowe (oddajemy do banku co miesiąc dokładnie tę samą kwotę), a zmienna będzie rata odsetkowa (koszty, które ponosimy w związku z obsługą zadłużenia). Zaletą wariantu malejącego jest niższe oprocentowanie: w stosunku do rat równych można zaoszczędzić kilka procent kosztów kredytowych, co przy dużych kwotach może oznaczać kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Cały problem w tym, że raty malejące wymagają większej zdolności kredytowej i niektórzy klienci w ogóle nie dostaną propozycji zaciągnięcia kredytu na takich warunkach.